Reflexiones sobre el sector inmobiliario español, parte II

Hace un mes aproximadamente (¡caramba! cómo pasa el tiempo de rápido) escribí un post homónimo (ver post), en el que postulaba qué cosas estaban pasando y cúales eran las alternativas por las que se iba a desarrollar el futuro del sector.

Resumiendo, hablábamos de preguntas retóricas como ¿Existe demanda latente para todo el stock? cuya respuesta es un NO rotundo.

Asimismo, tambíen postulábamos que los bancos capitalizarían su deuda y se convertirían en accionistas, pues bien, este va a ser el leit-motive de los acontecimientos:

1. Primeramente una etapa que durará un año y que comenzará tras el verano en la que los bancos van a tener tolerancia 0 con los promotores y poco a poco comenzarán a quedarse con sus activos en “dificultades financieras”.


2. Después comenzará otra etapa en que los bancos, ávidos de liquidez para poder acompasar la madurez del pasivo de su balance, necesitarán realizar estos activos y los venderán. La gran pregunta es ¿a qué precio?

Me gustaría poner un ejemplo ilustrativo que hará más fácil el entendimiento de lo que va a pasar:

• Año 2006 ó 2007, el promotor adquiere un suelo bajo el supuesto de que el mercado es así de irracional y no hay que tratar de entenderlo, simplemente seguirlo. Paga por el 100 y consigue que el banco le deje 80 y el resto lo pone con capital (20). El nivel de preventa de los grandes promotores inmobiliarios ha ido bajando durante los últimos meses alarmantemente, debido a que el mercado está saturado a los precios actuales.


• Verano de 2007, la crisis subprime provoca el colapso del sistema inmobiliario en EEUU y hace despertar a mucha gente. Las entidades financieras perciben un riesgo mayor e incrementan las restricciones al crédito asociado al sector (mucha gente se queda sin su hipoteca y por tanto no compra su piso)


• Verano 2008, el promotor han ido haciendo la pelota más grande, sin vender ni uno de sus pisos, han ido refinanciando deuda con los bancos: ahora tiene un suelo con valor contable de 100 y al banco le debe 85. No hace falta ser un lince para ver que si siguen sin vender, de nada sirve refinanciar la deuda. Los bancos han seguido las consignas del Gobierno para que no se colapse el sistema, pero llega un momento que tienen que defender sus intereses.


• Algún momento tras el verano, el banco embarga el suelo, de forma que contablemente contabiliza una reclasificación del activo desde la cuenta de clientes (probablemente de las de difícil cobro) a otra en el activo circulante (ya que para el banco esto es un activo circulante). El montante de la reclasificación de idéntico 85.


• Algún momento en 2009, tras ver que el panorama económico español está que da pena, y prever que si no liquida los activos como el suelo del promotor puede tener problemas de balance … ergo, ¡a por ellos! El principal problema es que las ofertas que recibe por el activo son de 70, al principio se resiste, pero al final, el Banco de España les achucha y acaban liquidando los activos, contabilizando pérdidas por valor de 15.

Existe todavía un desenlace un poco peor, en el que cambiaremos el término banco por caja, y que sigue así: la caja en vez de venderlo, pasa el activo a una sociedad por valor contable 85, que no integra balances (¡Dios, qué perspicaces y perversos a la vez!) y de forma que no aparece en la auditoría, el único problema es que tiene una participación en una sociedad por 85 que es totalmente íliquido (a ese precio) y en este caso, el problema de balance no ha hecho más que agravarse.

Conclusión. vamos a ver:

• En unos meses los resultados del tercer y cuarto cuartos van a bajar debido a las restricciones en la concesion de nuevos créditos y la no renovación de la cartera, por lo que los márgener de intermediación se reducirán. Lo que implicará probablemente ajustes de plantilla importantes, especialmente en los bancos (ya se sabe, las cajas son harina de otro costal).


• En un año aproximadamente ampliaciones de capital de los principales bancos que han  financiado a los promotores para cubrir las pérdidas asociadas. Los bancos más afectados serán Banco Popular, Banco Sabadell y Banesto, que tienen casi toda su cifra de negocio en España y que han realizado muchas operaciones con promotores (en mucha menor cuantía Bankinter). Las cajas tendrán un problema idéntico, pero no tengo ni idea de cuál será la solución para ellas, (veran, no me veo a las Comunidades Autónomas inyectando dinero, más que nada es que suficiente tendrán con minimizar su contribución al déficit nacional) probablemente sea entonces cuando clamen por las cuotas participativas.

Como colofón les recuerdo las declaraciones en el Barcelona Meeting Point de 2007 (noviembre) de:

• Alfredo Sáenz (SCH):

<<la banca seguirá prestando y con criterios de concesión serios, como siempre. Aquí no hay experimentos financieros, sino banca tradicional de toda la vida. Esta ortodoxia es la que da solidez al sistema bancario español>>

• José María Nin (la Caixa):

la <<desaceleración ordenada no implica ni crisis ni recesión>>, sino que <<ordena el mercado, lo que no implica un descenso de los precios>> …  el precio de la vivienda va a experimentar un crecimiento <<más sostenible>>, en línea con la inflación o poco más de la inflación. <<No van a crecer los precios al 50% pero tampoco van a bajar>>, ya que <<aún existe una importante demanda>>

Parece que ha pasado mucho desde entonces, ¿no les parece?